Как купить квартиру без первоначального взноса — четыре реальные схемы

Если вы хотите купить квартиру в Екатеринбурге в новостройке от застройщика, но своих денег на первоначальный взнос нет или почти нет — читайте внимательно. Ниже четыре схемы, которые реально работают.

Вариант 1. Если есть неиспользованный материнский капитал

На 2026 год маткапитал составляет 729 000 ₽ на первого ребёнка и 963 000 ₽ на второго/третьего. Берём его на первоначальный взнос (ПВ), который обычно составляет 20% от цены договора. Если квартира стоит 3,5–5,0 млн — его полностью хватит, остальное закрываем семейной ипотекой.

Если квартира дороже и на ПВ не хватает, многие застройщики охотно доплатят — увеличив сумму ипотечных средств либо предоставив долгосрочный беспроцентный заём. Схема имеет смысл при семейной ипотеке под низкий процент. Подходите только под базовую — берите субсидированную: застройщик за свой счёт снижает ставку на 1–7 лет, а потом делаете рефинансирование.

Вариант 2. Немного денег (300–500 тыс.) и готовность платить ипотеку

Есть застройщики, которые доплатят за первоначальный взнос даже при таком маленьком входе в сделку — опять же увеличив ипотечную сумму либо предоставив беспроцентный заём.

Вариант 3. Нет вообще ничего, но доход позволяет платить

Ипотека тут скорее нет, а вот войти в рассрочку от застройщика на период строительства — вполне, даже с первоначальным взносом 0 ₽. Выбор застройщиков будет меньше: большинство в рассрочку берут хотя бы символические 5–10%.

Бонусный вариант 4. Траншевая ипотека — мой любимый

Здесь нужен ПВ 20%. При траншевой ипотеке банк выдаёт кредит не сразу весь, а частями (траншами), и первый транш маленький — от 10%.

Пример: квартира 5 600 000 ₽, ПВ 1 120 000 ₽, кредит 4 480 000 ₽, первый транш 448 000 ₽, второй — через 2 года перед сдачей дома. Ежемесячный платёж на 24 месяца — всего около 7 118 ₽.

После второго транша вы либо рефинансируетесь под низкую ставку, либо продаёте старую квартиру и заезжаете в новую. Ради такой схемы можно даже взять кредит на первоначальный взнос в другом банке: пока платежи такие низкие, его легко закрыть. По одной из моих сделок на траншевой ипотеке мы с клиентом вышли на платёж около 1 700 ₽ в месяц.

Все перечисленные сделки у меня были в реальной практике. Какая схема подойдёт именно вам — зависит от дохода, маткапитала и выбранного ЖК. Это и считаем на консультации.